2016.03.03
輕資產轉型領跑社區服務元年 2015年花樣年輕資產占比超20%

3月3日,中國最大的綜合社區服務運營平臺花樣年控股集團有限公司(01777.HK)公布截至2015年12月31日止年度業績,多項業務指標表現搶眼,輕資產轉型效果顯著,得益于業績利好,花樣年股票當天上漲5.81%至0.91港元。

根據年報顯示,2015年花樣年實現營業收入約為人民幣81.64億元,較之上年度增長11.7%%;實現凈利潤為人民幣14.03億元,較去年同期增長2.3%;值得關注的是,花樣年毛利率為30.9%,凈利率為17.2%,遠高于多家行業巨頭。

截止2015年底,花樣年的銀行結余及現金約為人民幣42.2億元,現金流充裕;凈負債率較上年年底大幅下降約11.1個百分點至75.6%,財務結構穩健。

2015年是花樣年2012至2020年戰略規劃中的第一階段收官之年,花樣年圍繞社區綜合運營服務主題,完成各產板塊的轉型與孵化。建立了金融服務引擎,完善及搭建了彩生活、美易家兩個服務平臺,完成地產、酒店、商業的戰略轉型,培養、構建花樣年獨有的文旅、養生養老商業模式。

由于率先在行業中開始輕資產轉型,花樣年輕資產收入在2015年大幅飆升107.9%,輕資產所占比重由2014年的10%上升至20%?;幽昕毓啥戮种飨媸紫瘓绦泄倥塑娫诋斕斓臉I績發布會上表示,公司將繼續推動輕資產收入比重上升,至2018年花樣年輕資產與重資產收入比例將達到5:5的結構。

自2014年6月彩生活上市之后,中海物業集團有限公司和中奧到家集團有限公司先后登陸香港證券交易所,超過16家物業公司在國內新三板掛牌,2015年被業界稱為中國物業管理向社區服務轉型升級的元年。

潘軍在回答記者提問時表示,彩生活模式開創了中國社區服務之先河,2016年花樣年集團將“以金融為驅動、產品為載體、服務為平臺”,全面打造以社區和家庭為場景的商業生態系統,繼續領跑行業創新。

地產業務超額達標,上調銷售目標至120億元

2015年,花樣年控股附屬公司花樣年地產集團實現合同銷售金額人民幣112.72億元,合同銷售面積128.9萬平方米。其中,人民幣48.58億元來自城市綜合體項目,其銷售額占比達到43.1%;人民幣45.26億元來自精品高檔住宅項目,其銷售額占比達到40.2%。

根據中國指數研究院發布的2015年中國房地產企業銷售排行榜,以及克而瑞研究中心發布的《2015年中國房地產企業銷售TOP100》行業排名,花樣年均入圍行業百強名單,這也是集團連續三年躋身全國房企百億元俱樂部。

在區域分布上,花樣年地產集團合同銷售貢獻主要來自于武漢、成都、桂林、惠州、蘇州等13個城市,以及來自于武漢花郡、蘇州喜年、天津美年、成都龍年國際、桂林麓湖國際、惠州康城四季等39個項目。

相對于此前一年,花樣年地產集團以武漢為中心的華中區域和以天津為中心的華北區域,在當地市場形成良好的市場口碑及影響力。此外,深圳、廣州等一線城市項目增加,業務增長較大,公司地產業務在區域核心城市的布局更加完善。

2015年花樣年繼續堅持審慎的投資策略,集中在北京、上海、深圳等市場潛力大、資金回報豐厚的一線城市新增土地。截至2015年年底,花樣年規劃土地儲備建筑面積約1591萬平方米,較上一年度略有增長,其中已簽署框架協議的物業規劃建筑面積為890萬平方米,絕大多數土地儲備位于一、二線城市。

潘軍表示,受惠于去庫存、鼓勵住房消費等利好政策影響,今年內地房地產市場將持續回暖,花樣年深耕的一、二線核心城市將迎來更加活躍的市場成交,公司傳統的房地產業務有望穩健增長,2016年花樣年全年銷售目標上調至120億元人民幣。

住宅社區規模第一,今年彩生活物業規模再新增1億平方米

花樣年附屬公司彩生活(01778.HK)上市后,通過并購擴張獲得了物業規模的持續增長,截止2015年年底,彩生活在管的物業面積總量達3.22億平方米,已完成全國布局,繼續保持全球最大居住物業社區服務商的行業地位。

2015年,彩生活多項業績繼續保持大幅增長,期內實現營業收入約人民幣8.28億元,同比增長112.6%;實現凈利潤2.71億元,同比增長37.9%;全年經營活動現金凈流入2.39億元,同比增長317.5%。

彩生活毛利率之高一直倍受行業艷羨,2015年彩生活毛利率下降至54.9%,但仍遠高于同類公司。潘軍表示,彩生活毛利率下滑主要由于收購開元國際及其他物業公司,帶來相當數量的包干制物業管理服務費,以致毛利率降低。其中,對包干制和酬金制確認收入的準則不同是關鍵原因,“包干制按整個物業收入計得營收,而酬金制則通常只計物業費的百分之十為酬金收入。兩者反映成本差異并非是企業成本上升所致?!?/span>

在進行規模擴張同時,彩生活更加注重實現線上與線下業務無縫連接,不斷拓展與多家第三方垂直應用的合作,探索社區金融服務新模式。彩生活于管轄社區內推出【彩富人生】增值計劃,使業主得以享有免費物業服務,受到近萬個家庭所熱捧。2015年6月,借著上市一周年之際,彩生活于行業內首度推出“彩生活住宅”,將房地行業推向憑借服務賺錢的時代。

目前,彩之云平臺注冊用戶規模猛增。截止2015年12月31日,彩之云APP的注冊用戶數超過200.3萬,活躍用戶為85.8萬,分別同比增長了100.3%和114.5%。

在彩生活社區電商平臺上,E師傅的日均單量上升至6000單,較2015年年中時增長200%,成為社區增值服務的成功典范;E租房在2015年完成了從線下向在線的轉型,為彩生活貢獻收入2360萬元。

通過“互聯網+社區+房地產”的方式整合資源,花樣年不斷豐富完善社區O2O商業生態圈,中國社區服務行業“超級航母”已現雛形。

2016年,彩生活將繼續保持規模擴張,全年拓展和管理的物業面積將新增1億平方米,全年在管社區物業規??偭窟_到4.2億平方米。

美易家登陸新三板,業績亮麗加獨特模式受追捧

2015年11月25日,花樣年間接附屬公司深圳市美易家商務服務集團股份有限公司獲準股份于全國中小企業股份轉讓系統掛牌,證券代碼為834669,成為國內第一只以在線短租及度假物業運營為題材的股票。

美易家此前已憑借居于行業前列的盈利能力錄得亮麗業績,在其上再疊加在線租賃及度假物業運營的獨特商業模式,此次推向資本市場受到眾多知名資本機構的熱烈追捧,美易家借此契機加快打造在線線下相互融合的租賃分享平臺和度假物業運營體系,由線下到在線進行資源整合,通過資產運營托管和度假物業綜合性服務,把大量沉淀的度假物業資產通過市場化手段盤活,實現物業價值的再造與重塑。

潘軍表示,隨著新三板分層管理體制的逐步推行,優質新三板公司迎來資本市場利好,2016你那花樣年將積極推動美易家進入創新層公司范疇,為下一步融資交易奠定基礎。

社區金融閉環逐漸成形,花樣年金融初顯崢嶸

2015年,花樣年旗下社區金融集團各項業務進一步拓寬,圍繞線下小貸、在線社區P2P金融、保險經紀構建了豐富的基于社區的金融產品供給端。在線社區P2P金融產品從產品理念和流程體驗方面均較過往取得了長足的進步,利用社區資源和獨特模式,在社區理財和社區貸款端口進行了許多有效探索,取得眾多積極市場成果。

作為完善社區金融解決方案的重要一環,2015年花樣年社區金融集團新增了保險經紀業務,合作范圍覆蓋國內外多家主流保險公司,有效地豐富了社區金融產品線。

此外,根據集團整體戰略布局,花樣年年內收購了國內一家具全牌照的第三方支付平臺,為社區金融業務提供有效的支付工具與支付平臺。此次收購成功實現了業務整合與管理過渡,也意味著花樣年社區金融閉環初步形成。

收購香港星晨旅游,花樣年文旅產業起航

2015年12月,花樣年通過旗下子公司收購了香港星晨旅游有限公司(Morning Star Group Limited)全部股權。星晨旅游在香港具有超過43年的運營經驗,為香港六大出境旅行社之一,依靠提供優質的旅游服務體驗于港澳市場建立了良好的市場口碑,曾連續多年在香港市場被評為“韓國游最佳旅行社”。

借著此次收購,花樣年為更好的立足社區,鎖定客戶,開發社區旅游的細分市場邁出了堅定的一步。借助星晨旅游,花樣年將把基于全球最大社區服務運營平臺之上的旅游需求導向境外游市場,并在此強大的社區服務平臺上繼續整合內外部各種旅游資源,在線線下共同發力,探索獨特的社區訂制旅游新模式,借助星晨旅游,將有助于完善彩生活社區服務生態系統,通過星晨所提供的高質量旅游服務提高社區住戶的黏性和活躍度。借助星晨旅游,花樣年貫通了基于社區文化旅游的產業鏈。

商業管理輕資產輸出駛入快車道

在多年積累和醞釀之后,花樣年商業管理板塊走向快速發展通道。2015年,花樣年南京花生唐經營項目獲得市場良好反應,商戶承租情況理想,實現歷史最高收入;另外,花樣年商業在社區商業和管理模式創新上有重大突破,以全流程管理輸出、面向全行業提供商業經營管理服務的服務模式基本形成。

期內,花樣年商業管理板塊獲得輕資產項目管理輸出已達7個,并有近10個輕資產項目已進入合同洽談階段,洽談項目遍布深圳、成都、重慶、南京、西安、拉薩、蘇州、佛山等全國多個省份的重點城市,花樣年商業管理輕資產輸出擴展進入快車道。

國內融資渠道打開,助力后續穩健擴張

2015年,花樣年打通了境內融資的渠道,向合資格投資者成功分兩期發行期限為5年的合計人民幣共31億元的國內公司債券。兩期債券規模分別為人民幣20億元及人民幣11億元,此兩次國內公司債券發行為花樣年債券發行歷史最低成本。未來,花樣年融資成本有望進一步下降。

潘軍在業績發布會上表示,2016年是花樣年集團發展與擴張階段的重要節點,公司將繼續立足于社區,調整業務結構,進一步實現輕資產化,通過整合企業內外資源,形成基于社區綜合服務、金融的有機生態圈系統。完成業務體系由硬到軟,由重到輕的深化,加大商業模式的創新和服務價值的挖掘,并適時進行新的資本運作。

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